Каждое историческое здание требует индивидуального подхода при капремонте

В региональную программу капремонта Санкт-Петербурга на 2025 год включено около 30 объектов на Невском проспекте. Половина из них относится к числу зданий-памятников, восстановление которых требует особого подхода и сопряжено с большими сложностями. Зачастую сведения об их техническом состоянии частично утрачены, что затрудняет восстановление и может привести к ошибкам. Но ремонтники утверждают, что способны обойтись и без архивных документов.

Как сообщают в Фонде капремонта многоквартирных домов Санкт-Петербурга (ФКР), только подготовка проектно-сметной документации для капремонта исторических домов занимает от 90 до 140 дней. Идеальный сценарий - когда проектирование целиком завершается в течение одного календарного года, а строительно-монтажные работы проводятся в следующем году. При планировании работ стараются руководствоваться здравым смыслом. Например, если крыша дома требует починки, то нет смысла восстанавливать фасад - вода за год сведет на нет все усилия. Притом что ремонт фасадов таких зданий остается самой сложной и трудоемкой частью работы и требует строгого соблюдения сезонности, так называемого агротехнического периода, который длится примерно с 15 апреля по 15 октября.

В 2024 году только на Невском проспекте отремонтировали 40 фасадов и 30 крыш, восстановили более 1000 фасадных элементов: пилястров, орнаментов, наличников, рустованных поверхностей и других деталей. В целом же по городу эта цифра достигает 2,5-3 тысяч элементов ежегодно. Многие из этих архитектурных деталей были утрачены в советское и постсоветское время и сегодня восстанавливаются по архивным фотографиям.

В 2025 году план работ по капремонту на главной магистрали города выглядит скромнее: 13 фасадов и 15 крыш. Снижение объемов чиновники объясняют тем, что в этом году около половины пунктов плана составляют объекты культурного наследия (в прошлом году таких домов было всего два) и на подготовку их капремонта требуется больше времени. Подготовка проектно-сметной документации уже близка к завершению, и после получения разрешительной документации начнутся строительно-монтажные работы. Но даже здания без охранного статуса в центре Петербурга почти всегда имеют архитектурную ценность, которую необходимо сохранить в ходе капремонта.

К сожалению, нередко архивные материалы о состоянии того или иного исторического дома фактически отсутствуют: они или утрачены в смутные времена, или сфальсифицированы в угоду безответственным застройщикам, стремящимся воткнуть новодел вместо старинного здания. "Техническая документация должна сохраняться. У нас даже в блокаду были сохранены технические документы, а в 1990-е их начали уничтожать, и это привело к неправильным, тупиковым, а иногда и очень опасным решениям", - рассказала "РГ" юрист в сфере ЖКХ Галина Белкова.

В ноябре 2024 года градозащитное сообщество Петербурга забило тревогу в связи с тем, что информацию о дате предыдущего ремонта зданий решили исключить из сведений, содержащихся в региональной программе капремонта. По словам Белковой, эта дата очень важна для домов, нуждающихся в комплексном капремонте, особенно для зданий, являющихся объектом культурного наследия. Поскольку большинство технических проблем, возникающих в старых домах, связано с отсутствием необходимой информации.

"Время от времени мы сталкиваемся с непонятными явлениями в зданиях. Многие из них могут как раз корнями уходить в то, проводился ли ремонт, как он проводился, что там делалось - а таких сведений нет. Это очень плохо, говорю как практик", - заявила Белкова. Она добавила, что сложившаяся ситуация опасна для состояния жилищного фонда, поскольку изъятие информации впоследствии может привести к принятию неверных технических решений.

Однако чиновники не разделяют этих опасений, полагая, что документальные данные о предыдущих ремонтах - это лишь часть общей картины и они не всегда отражают реальное состояние дома. "Непосредственно зайдя на объект и посмотрев на деревянные перекрытия, можно понять, что капитального ремонта не было. Или посмотреть на стропильную систему крыши".

Чиновники настаивают, что в оценке физического износа зданий специалисты сегодня руководствуются Ведомственными строительными нормами (ВСН) и Жилищным кодексом. Управляющие компании и администрации районов используют специальные формулы, чтобы рассчитать, нужен дому капремонт или с ним можно подождать. Не менее важно при принятии решения учитывать индивидуальные особенности каждого здания. Даже среди типовых домов нет двух одинаковых, не говоря уже об исторических.

Например, дом может стоять на набережной, где высокий уровень грунтовых вод. Это приводит к подтоплению фундамента, и влага постепенно поднимается, разрушая конструкции, хотя с даты предыдущего ремонта прошло не так уж много времени. Или у здания может быть сложная форма крыши, из-за чего ее обновление требуется не через 25, а уже через 20 лет. В то же время в других старинных домах, которые содержатся и обслуживаются по всем правилам, капитальный ремонт может проводиться не из-за аварийного состояния, а лишь потому, что подошел плановый срок. Поэтому при оценке необходимости капремонта учитывается множество факторов: от конструктивных особенностей здания до условий его эксплуатации.

В 2025 году планируется сделать акцент на аварийно-восстановительных работах. В том числе для того, чтобы не допустить новых случаев обрушения старых зданий в центре города, как это случалось в предыдущие два года. "Сейчас вовремя надо поймать момент устранения аварийности", сообщают чиновники. Однако по факту - почему-то получается по-другому.