Эксперт объяснил, как долго продлится «рынок покупателя» в жилье

На заседании совета директоров ЦБ РФ 14 февраля 2025 года ожидаемо была сохранена ставка на уровне 21%. При этом октябрьский среднесрочный прогноз по инфляции и ключевой ставке банком был ухудшен. Наиболее ощутимые изменения касаются ожиданий на 2025 год. Так инфляция в 2025 году ожидается на уровне 7−8% против 4,5−5% в предыдущем прогнозе. Также выше оказались ожидания по средней за год ключевой ставке — 19−22% против 17−20% в предыдущим прогнозе. При этом нужно отметить, что инфляция по итогам года оказалась выше прогнозируемой в октябре и составила 9,52% (декабрь к декабрю). Также наблюдается дальнейший рост темпов инфляции на основе недельных данных Росстата (находится в диапазоне 10−12%). Так почему же ЦБ РФ принял решение не поднимать ставку выше?

На сегодняшний день ключевая ставка находится на высоком уровне. И если посмотреть среднегодовые значения ключевой ставки за прошлый год и прогноз на 2025 год, то мы увидим, что это будут максимальные значения за последние 10 лет.

Развитие частного бизнеса за счет привлечения кредитных средств при таких ставках будет сокращаться. Это подтверждается замедлением темпов кредитования как юридических, так и физических лиц. Кроме того, высокая ключевая ставка стимулирует приток средств во вклады и на депозиты банков, что предполагает переход домохозяйств от модели потребления к модели сохранения. В этой ситуации основная задача, стоящая перед ЦБ — охлаждение экономики без «скатывания» в рецессию или тем более в стагфляцию. Но это не значит, что ЦБ РФ не может в дальнейшем повысить ключевую ставку, в случае дальнейшего устойчивого роста темпов инфляции банк вынужден будет реагировать. О готовности это сделать говорит верхний диапазон среднегодовых значений ключевой ставки, превышающий текущий уровень на 1 процентный пункт.

Высокая ключевая ставка имеет значительное влияние на все сферы экономики, рынки недвижимости не являются исключением.

Рост ключевой ставки ограничивает рост объемов заимствований, сокращая таким образом инвестиции в том числе в недвижимость. В такие моменты ставки капитализации растут, что приводит к активной переоценке стоимости коммерческой недвижимости и, если рост арендных потоков будет недостаточным, то стоимость актива при этом снизится. А значит, будут пересматриваться и сокращаться планы по новому строительству, что ограничит новое предложение в будущем.

В жилой недвижимости ситуация сложнее. Ставки по рыночной ипотеке сегодня, по сути, являются заградительными, что негативно отражается на спросе и на первичном, и на вторичном рынках.

Но если на первичном рынке сохраняются программы льготного кредитования (семейная, дальневосточная и IT-ипотека), а также заманчивые предложения по рассрочкам и спецпредложениям, то на вторичном рынке сегодня преобладают «альтернативные» сделки и сделки, где доля заемных средств минимальна или вообще отсутствует. Исходя из прогноза ЦБ такая ситуация просуществует по крайней мере до конца 2025 года.

«Данная информация носит исключительно информационный (ознакомительный) характер и не является индивидуальной инвестиционной рекомендацией».